4i Services Financiers courtier en hypothèque et assurance
1555, boul. de l'Avenir, bureau 306 H7S 2N5 Laval, QC, Canada

Comme Monsieur Germain l'exprime si bien, choisir un produit à faible pénalité est la clé. Le calcul avantageux de la pénalité est la condition de prêt la plus importante. Même si aucun événement négatif (séparation et autres) n'est prévu. C’est quand même fou comme les gens sont parfois prêts à choisir un mauvais produit pour sauver 0,05% sur le taux, alors que ça les empêche de refinancer à 0,5% 2 ans après... Je passe mes journées à identifier des situations où il est rentable de refinancer. Je suis courtier depuis 2006 et je n'ai vu que très peu de périodes de 60 mois où il n'aurait pas été rentable de bouger, si on a le bon produit.

ALERTE HYPOTHÉCAIRE!! Protégez-vous des hausses de taux en réservant votre taux de renouvellement dès maintenant et gratuitement! Vous renouvelez votre hypothèque en 2019? Il y a de fortes chances qu’il soit profitable de renouveler avant que les taux n’augmentent. Notre système unique a calculé que des hausses minimes, souvent inférieures à 0.25% (basé sur le taux fixe de 5 ans de votre institution actuelle) suffisent pour qu’un renouvellement hâtif soit avantageux. Comme la... tendance haussière semble déjà bien amorcée, il serait prudent de nous consulter pour identifier votre meilleure option. Contactez-nous sans tarder!

Mythe #3 - 2e PARTIE: Je vais prendre un taux de 1 an, parce que je ne sais pas si je vais déménager et je ne veux pas payer de pénalité. Dans la chronique précédente, nous avons vu que la clause de portabilité permet d'éviter la pénalité hypothécaire en "transportant" votre prêt existant sur une nouvelle propriété. L'assumation est l'autre façon d'y échapper, et nous nous y attarderons dans cette chronique. L'assumation (par l'acheteur) est la possibilité de transférer le p...rêt existant, de votre nom à celui de votre acheteur. Celui-ci conserve vos conditions (taux, amortissement, terme). Comme le prêt se continue, la banque ne perd rien et n'a pas à demander de pénalité. Ce ne sont toutefois pas toutes les banques qui le permettent. Celles qui le font demandent toutes que l'acheteur se qualifie (crédit et revenus satisfaisants) comme si c'était un nouveau prêt. Dans un contexte de hausse de taux, cette caractéristique peut même devenir un argument de vente: "Achetez ma maison et obtenez un taux beaucoup plus bas qu'à votre banque!" À l'inverse, lorsque les taux sont en baisse depuis quelques années, l'assumation n'a pas de valeur. Pourquoi un acheteur voudrait-il continuer votre prêt s'il peut se financer à moindre coût en obtenant un financement "flambant neuf"? Si vous avez lu mes chroniques précédentes, vous savez ce qui s'en vient: faites attention aux petits caractères! Les pièges sont les suivants: 1-La responsabilité du vendeur. Peut-être avez-vous déjà sous-loué votre appartement à un ami. Que se passait-il si l'ami ne payait pas le loyer? Vous étiez responsable de payer le loyer à sa place! Certaines banques fonctionnent ainsi pour l'assumation. Vous demeurez responsable du prêt sur votre ancienne maison! Ai-je besoin d'ajouter de ne jamais faire ça? Si la banque ne vous dégage pas de toute responsabilité suite à l'assumation, mieux vaut y renoncer. Essayez plutôt de profiter de la portabilité, si possible, ou de payer la pénalité. Ce sera moins dangereux! 2-Les frais (encore). Certaines banques vous factureront des frais administratifs de quelques centaines de dollars pour procéder, d'autres, non. Je doute que l'assumation soit la condition qui figure au sommet de vos priorités lorsque vous choisissez votre banque! Cependant, à taux égal, mieux vaut l'avoir, au cas où! La prochaine chronique traitera d'un sujet de grande importance pour les premiers acheteurs: le RAP. À la semaine prochaine!

Mythe #3 - 1ère PARTIE: Je vais prendre un taux de 1 an, parce que je ne sais pas si je vais déménager et je ne veux pas payer de pénalité. Bien qu'il y ait de très bonnes raisons d'opter pour un taux d'un an (voir le calculateur de taux d'indifférence: http://www.monbanquierpersonnel.com/outils.php), la pénalité ne devrait pas en être une. Il est vrai que les actes hypothécaires stipulent qu'une pénalité est payable si vous brisez votre prêt avant son échéance, et la vente ...de la propriété entraîne le bris du contrat de prêt. Par contre, les actes hypothécaires contiennent aussi parfois un des (ou les deux ) échappatoires suivants; la portabilité et l'assumation. La portabilité est la possibilité de transporter votre prêt de l'ancienne à la nouvelle maison. Vous gardez les mêmes conditions (amortissement, terme et taux). Au niveau du montant, c'est plus complexe. La règle générale veut qu'on doive conserver au moins le montant actuel du prêt, mais certaines banques acceptent qu'on réduise un peu, de 10% à 25% du prêt initial. Comme le nouveau prêt correspond aux conditions de l'ancien, la banque ne perd rien et rembourse la pénalité payée lors de la fermeture de l'ancien prêt. Il faut cependant être extrêmement attentif aux petits caractères (comme d'habitude!). Certaines banques exigent que le nouveau prêt soit déboursé la journée même de l'annulation de l'ancien prêt, ce qui est parfois impossible, alors que d'autres permettent jusqu'à 6 mois. Aussi, certaines banques profitent de l'occasion pour demander un frais d'administration (quelques centaines de dollars). Bien que la préoccupation principale soit d'éviter la pénalité, un autre aspect peut être important dans un contexte de hausse de taux. Supposons que vous choisissez un taux fixe de 5 ans à 2,59% et que vous devez vendre dans 2 ans, alors que le taux est rendu à 3,09%. Une bonne clause de portabilité vous permet non seulement d'économiser la pénalité (647,50$ par 100 000$ de prêt, au minimum), mais aussi 0,50% par année pour 3 ans (1500$ par 100 000$ de prêt). Ce sont des économies bien plus importantes que celles occasionnés par un rabais de 0,05% sur le taux! Donc, se limiter au taux 1 an parce qu'on entrevoit déménager peut être très coûteux! Un bon courtier hypothécaire qui conseille en stratège plutôt qu'en vendeur de taux est un allié de taille lorsque vous magasinez votre hypothèque! En début de chronique, j'ai aussi mentionné l'assumation comme façon d'éviter la pénalité. Nous en traiterons dans la prochaine chronique.

Mythe #2: Si je rembourse mon prêt avant l'échéance, ma pénalité sera de 3 mois d'intérêts. C'est vrai si c'est un taux variable, mais pas nécessairement pour un taux fixe. Dans ce cas, la banque calculera deux pénalités: une selon 3 mois d'intérêts, et l'autre selon une méthode appelée "Différentiel de taux" (DT). Devinez laquelle vous devrez payer ? La plus élevée, évidemment! Chaque banque définit le DT à sa façon et la plupart offrent un calculateur en ligne pour estimer... la pénalité. L'important est de savoir qu'il existe deux "familles" de formules. Les banques traditionnelles et les caisses font partie de la première famille qui utilisent les taux affichés pour fins de calculs. La deuxième famille, composée des banques virtuelles (Tangerine, Manuvie, First National, MCAP, Home Trust , par exemple) utilisent le taux courtier. Pour ne pas vous ennuyer avec les spécificités techniques, sautons à la conclusion! Les pénalités calculées au taux courtier sont habituellement beaucoup plus faibles que celles calculées aux taux affichés (voir le comparateur par institution http://www.monbanquierpersonnel.com/outils.php). Il est donc primordial de ne pas s'arrêter au taux et de tenir compte de la probabilité de ne pas vous rendre à l'échéance de votre terme lorsque vous choisissez votre banque! À quoi bon sauver 500$ d'intérêt si vous payez 4000$ de pénalité supplémentaire? Quels événements vous amèneraient à briser le prêt avant l'échéance? Voici des exemples : -Vente de la propriété; -Séparation et rachat de part ; -Refinancement pour consolidation; -Héritage; -L'appel du courtier qui fait bien son travail et qui calcule à chaque jour s'il est rentable de briser votre prêt et bénéficier de meilleures conditions (http://www.monbanquierpersonnel.com/formulaire.php pour obtenir ce service gratuitement). Heureusement, il existe deux façons de diminuer la pénalité en cas de vente de la propriété: la portabilité et l'assumation. Ces sujets feront l'objet de la prochaine chronique.